Главная / Золотая виза

Золотая виза

Золотая виза ОАЭ через покупку недвижимости: полное руководство 2026

Порог AED 2 млн и что изменилось

Золотая виза ОАЭ даёт долгосрочный ВНЖ: с ней можно жить, работать и учиться в ОАЭ, а также оформлять резидентство для семьи без местного спонсора или работодателя. Путь через недвижимость открывает 10-летний вариант каждому, кто владеет недвижимостью в Дубае стоимостью от AED 2 млн, и виза продлевается, пока квалифицирующая недвижимость остаётся в собственности.

Порогом служит стоимость недвижимости в AED 2 млн, подтверждённая Земельным департаментом Дубая (DLD). По действующим условиям услуг DLD и GDRFA Dubai (проверено в июле 2026 года) право на визу определяется тем, достигает ли подтверждённая DLD стоимость объекта AED 2 млн. Минимальной внесённой суммы не требуется, а ипотечная недвижимость принимается при наличии письма банка об отсутствии возражений. Два прежних правила, на которых часто спотыкались покупатели, больше не действуют:

• Трактовка «AED 1 млн, внесённый авансом наличными».
• Требование «50% собственных средств по ипотечному объекту».

Эти условия по первоначальному взносу были сняты более ранними обновлениями политики: впервые об изменении сообщили в январе 2024 года, а последний раз оно было подтверждено в циркуляре от февраля 2026 года, о котором писала пресса по инвестиционной миграции. Значение имеет одно: подтверждённая DLD стоимость должна достигать AED 2 млн на день подачи заявления, независимо от того, платили вы наличными, брали ипотеку или продолжаете вносить платежи по объекту на стадии строительства.

Какая недвижимость подходит

Объект должен быть жилым и находиться во фрихолде в зоне, определённой DLD, то есть в районах, где иностранные граждане могут владеть недвижимостью в полную собственность. Он может быть готовым или на стадии строительства, и это может быть один объект либо несколько суммарно, чтобы дотянуть до порога в AED 2 млн.

Способы оплаты: наличные, ипотека и off-plan

Покупка за наличные

Самый простой случай. Подтверждённая DLD стоимость объекта (или нескольких объектов вместе) достигает AED 2 млн, а право собственности оформлено на вас.

Недвижимость в ипотеке

Ипотечная недвижимость принимается. Понадобится письмо банка об отсутствии возражений с указанием оплаченной суммы и остатка долга. По действующим условиям услуг DLD минимальная внесённая сумма не установлена, однако вопрос об оплаченной сумме на практике уже возникал, поэтому перед подачей уточните актуальное требование по вашему конкретному случаю в DLD или в центре обслуживания the Cube.

Недвижимость на стадии строительства (off-plan)

Объект на стадии строительства может подойти: пресса по инвестиционной миграции сообщает, что право на визу определяется по зарегистрированной стоимости договора от AED 2 млн. При этом в опубликованном самим DLD перечне документов указаны электронное свидетельство о праве собственности (e-Certificate of Title) или title deed, поэтому перед подачей уточните актуальный перечень документов по off-plan в DLD или в центре обслуживания the Cube.

Процедура подачи

С апреля 2026 года заявления на золотую визу по недвижимости в Дубае проходят по единой процедуре DLD и GDRFA Dubai (по меморандуму о взаимопонимании, подписанному 11 апреля 2026 года), а не двумя отдельными этапами по имуществу и по миграции:

1. Проверка в DLD. DLD подтверждает, что объект находится во фрихолде и его оценка достигает AED 2 млн, после чего формирует представление на визу.
2. Заявление на резидентство. GDRFA Dubai обрабатывает заявление на ВНЖ: паспорт, проверка службы безопасности и рассмотрение досье.
3. Медосмотр и идентификация. Медицинское обследование, а также Emirates ID и биометрия через ICP (федеральное ведомство по идентификации).
4. Выдача разрешения. GDRFA Dubai выдаёт ВНЖ. DLD указывает 7-10 рабочих дней на свою услугу; GDRFA Dubai указывает около 5 рабочих дней на выдачу после того, как собраны документы, пройдены медосмотр и биометрия.

Расходы: сводка

Помимо самой недвижимости заложите в бюджет расходы на сделку и визовые сборы. Сбор DLD за переоформление в размере 4% от суммы покупки (плюс административные сборы) относится к сделке и платится независимо от того, оформляете вы визу или нет. Сами визовые сборы по тарифам DLD для золотой визы (инвестор), на одного заявителя:

Полная построчная разбивка, сборы за иждивенцев, дополнительные расходы по ипотеке и суммы за продление собраны в проверенной таблице расходов.

Спонсорство семьи

10-летняя виза позволяет спонсировать супруга или супругу и детей, включая детей любого возраста по правилам золотого резидентства (постановление Кабинета министров № 65/2022 в применении ICP и GDRFA), а также родителей (в тарифах DLD родители оцениваются в AED 5,774.50 за каждого). Спонсировать можно и домашний персонал; количество и условия уточняйте в GDRFA Dubai. Разрешения для иждивенцев, как правило, совпадают по сроку с 10-летней визой основного заявителя (по данным GDRFA); условия по родителям и персоналу уточните в GDRFA Dubai до подачи.

Преимущества пути через недвижимость

• У вас остаётся актив, а не только виза: недвижимость может расти в цене и приносить арендный доход.
• 10 лет с возможностью продления, без работодателя и местного спонсора.
• Освобождение от правила 180 дней отсутствия (GDRFA Dubai): можно подолгу находиться за границей, не теряя визу автоматически. Одна оговорка: если срок разрешения истечёт, пока вы за пределами ОАЭ, оно может аннулироваться, поэтому продлевайте заранее.
• Off-plan может упростить вход: пресса по инвестиционной миграции сообщает, что право на визу определяется по зарегистрированной стоимости договора, пока вы платите постепенно; перечень документов уточняйте в DLD.
• Вся семья включена, плюс долгосрочная база в юрисдикции с 0% подоходного налога с физических лиц. Налоговые правила вашей страны при этом могут продолжать действовать, поэтому получите отдельную консультацию.

Частые вопросы

Материалы о золотой визе